Lettre recommandée à Oralia Gurtner du 27/11/2018

Cabinet ORALIA GURTNER

Pierre-Yves BOUILLEUX

63, rue Pierre Charron

75008 Paris

mardi 27 novembre 2018

Objet : Copropriété 28 rue Parent de Rosan

Monsieur,

  1. Choix de l’architecte pour le suivi des travaux

Je me réfère à votre courrier du 11 octobre 2018, et prends acte du fait que vous refusez d’organiser un  appel d’offres. Je mettrai donc en jeu la responsabilité du syndic (c’est-à-dire de votre cabinet) sur ce sujet dès que le dommage sera matérialisé, c’est-à-dire les premiers appels de fonds faits. Je rends responsable votre cabinet d’un surcout important dans la réalisation de suivi des travaux (13% contre 8 à 9 dans tous les autres devis, non soumis en AG).

Je prends acte aussi du fait que dans le cadre de votre devoir du conseil, vous considérez que légalement, aucun appel d’offres n’est requis pour ce type de prestation, et « qu’un simple devoir d’information « est suffisant.

  • Garantie décennale de la réfection de la terrasse du 7ème étage : je vous demande de bien vouloir me confirmer par écrit qu’il n’y pas possibilité d’obtenir une garantie décennale lors d’une rénovation à l’identique qui ne respecte pas forcément le DTU.
  • Montant de l’appel de fond

Je me réfère à votre email du 27 novembre. Ce calcul n’est pas conforme à ce que vous aviez effectué en AG ni à la résolution travaux.

Le montant voté de 380 000 € TTC évoqué au point 20 du PV de l’AG avait été calculé comme suit :

Montant voté = [ Total des devis TTC + 10% (marge erreur) ] + 3000 € (coordination sécurité) + assurance à 2,20%

Ce qui donne :

Total des devis présentés en AG repris au même point 20 du PV= [ 224558 € TTC + 127169 € TTC – 15560 € HT * 1.1 TVA] = 334 611€

Les devis définitifs que vous m’avez adressés post AG sont très proches car ils représentent un total de 327 037 €.

En ajoutant au total des devis 10% de marge d’erreur, la coordination sécurité et l’assurance, on tombe sur 379 235 € qui avait été arrondi en AG à 380 000 €.

A cela, il faut ajouter les frais du syndic (hors de prix d’ailleurs par rapport à la concurrence, surtout pour le service rendu), que j’arrondis à 7 600€ (je l’ai pris sur le TTC). Cela était précisé dans la résolution 21.

Enfin dans la résolution sur l’architecte – la 24 du PV -, il n’a jamais été prévu, contrairement à celle sur le syndic, de l’intégrer à l’appel de fonds (encore peut-être une nouvelle négligence de votre part). En admettant qu’il faille quand même intégrer à l’appel de fonds les frais d’architecte, le montant de l’appel de fonds devrait être au maximum de 423 000 € (j’ai arrondi par le haut les frais d’architecte, sans prendre en compte la TVA à 5,5%)…. Ces 423 000 € prenant déjà en compte une marge de 10%…

Et non les 440 801 € TTC que vous prétendez demander.

Je conteste donc le montant de cet appel de fonds, en m’étonnant au passage que vous puissiez lancer des appels de fonds sans consulter au préalable le conseil syndical.

  • Devis : pourquoi les devis ne tiennent pas compte du taux de TVA réduit à 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique ? Cela s’applique d’ailleurs aussi à l’architecte. Sauf erreur de ma part, les travaux devraient être éligibles à ce taux de TVA.
  • CEE : où en est-on du dossier valorisation des CEE ?
  • Option en sus des travaux : je vous rappelle qu’aucune option n’a été approuvée en AG et que c’est une décision du ressort de l’AG si le montant de l’option dépasse le seuil d’autorisation du conseil syndical. Je suis notamment opposé à l’option remplacement des dalles.
  • Conformité des travaux : je demande à ce que l’architecte fasse un certificat de conformité des travaux avec les réglementations actuelles (notamment la loi Alur pour la partie du 9ème étage et pour les ravalements).
  • Contrat avec l’architecte : pouvez me faire parvenir un exemplaire du contrat que vous comptiez signer avec l’architecte, quand les appels de fonds seront terminés ? Il est important que l’architecte s’engage contractuellement notamment sur les délais de réalisation (avec pénalité), la conformité des travaux avec l’intégralité des réglementations en vigueur.
  • Travaux privatifs versus collectifs : il me semble que certains travaux privatifs sont dans la catégorie collective… pouvez-vous svp me certifier par écrit qu’il n’y en a aucun.
  1. Prêt copropriété :

Contrairement à ce qui est spécifié sur le PV de l’AG par le secrétaire, aucun document concernant le prêt copropriété n’a été joint à la convocation à l’AG, ce qui est pourtant une obligation de la loi Warsman. Avez-vous averti par écrit le banquier que le PV de l’AG est inexact et que rien n’a été présenté en AG ?

Devant l‘incertitude juridique (contrat de caution et conditions non validé en AG notamment…) créée par votre négligence sur ce point, un prêt copropriété engageant toute la copropriété et non seulement ceux qui ont choisi d’y souscrire, je vous demande de ne pas signer d’engagement (contrat, caution….) au nom de la copropriété concernant un prêt sans l’avoir fait approuver au préalable par une AG. Ce n’est d’ailleurs que la loi Warsmann.

  1. Accord avec la copropriété voisine sur les travaux d’isolation de la façade :

Madame GRIMAUD m’a transmis un projet de contrat. Celui-ci fait courir des risques importants à notre copropriété. Je m’oppose évidemment à sa signature en l’état : j’ai transmis mes commentaires à Madame GRIMAUD. Je m’étonne que votre cabinet ait pu conseiller à notre copropriété de signer un contrat aussi désavantageux (notamment dans sa clause 5).

  1. Autres points

Où en est-on :

  1. Du sinistre concernant la fuite d’eau identifiée au niveau du 6ème étage sur le mur séparant le 28 rue de Parent de Rosan de l’immeuble mitoyen ? Quelles sont les prochaines étapes ? C’est un point ouvert depuis maintenant plus de 6 mois….
  2. Du point sur les compteurs d’eau que vous vous étiez engagé à faire et qui vous a été demandé par l’AG il y a deux ans…

En complément, suite aux nouveaux incidents ayant concerné les prélèvements automatiques (vieux RIB ayant fait sa réapparition après un an notamment), dans le cadre de la Réglementation sur les Données Privées (RGPD), je vous demande de me communiquer l’ensemble des données me concernant en votre possession.

Enfin, en ma qualité de membre du conseil syndical, je souhaite avoir communication, dans les meilleurs délais, des coordonnées de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble (y compris les adresses emails).

Veuillez agréer, Monsieur, mes salutations.