Extrait lettre recommandée à Oralia Gurtner du 24/09/2018

Votre analyse juridique (comme vous rentrez dans les détails) me surprend énormément, pour le professionnel de la copropriété que vous êtes. En effet, vous ne précisez pas que le législateur a créé une obligation de mise en concurrence qui s’est imposée aux syndics à compter du 13 décembre 2000. Pour ce faire, il a introduit dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 une nouvelle disposition (issue de la loi dite « SRU ») qui énonce que l’AG « arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. » . En l’espèce, les contrats architecte à souscrire sont les suivants :
– Contrat pour la rédaction d’un cahier des charges travaux + appel d’offres : le cabinet RRRRR a été choisi. Là il n’y a aucun souci, un appel d’offres a été fait et un vote a eu lieu à l’AG de septembre 2017.
– Contrat pour le suivi des travaux : voté à l’AG de juin sans aucun appel d’offres malgré mes protestations. Là il y a une irrégularité.
Il s’agit de deux contrats distincts, car sinon la mission globale (appel d’offres et rédaction d’un cahier des charges + suivi des travaux) aurait été votée lors de l’AG de septembre 2017 et ne ferait l’objet que d’un seul contrat. Chaque contrat entre indépendamment dans le cadre de la nouvelle disposition de l’article 21, et dès lors qu’indépendamment chaque contrat dépasse le seuil défini par la copropriété (ce qui est le cas), il doit y avoir deux appels d’offres avec tout le formalisme y afférent (présentation de devis en AG, etc.).
En plus de l’analyse juridique, il y a une question de transparence. Nous sommes en présence :
– Pour le suivi des travaux d’un devis de 13% HT manifestement supérieur aux normes habituelles de la profession, où d’autres architectes (tout aussi qualifiés, membres de la même confédération des architectes de copropriété) avaient proposé un an avant des tarifs de l’ordre de 8 à 9%.
– D’une copropriété avec des dissensions, avec un taux de non représentation aux AG fort et de nombreux pouvoirs en blanc.
– D’un montant très important (les 5% HT de différence représentent environ 20% du budget annuel de la copropriété).
Pour ma part, en tant que plus gros copropriétaire de l’immeuble et membre du conseil syndical, je considère que ce montant de 13% HT ne se justifie pas et que l’absence d’appel d’offres me coûte la différence entre un prix raisonnable et le montant proposé. Je considère néanmoins que l’opinion de la majorité doit d’appliquer dans le strict cadre le la loi, c’est à dire en présence d’un appel d’offres sérieux ; ce qui n’est pas le cas car cette décision a été votée sans aucune alternative. Et je ne vois aucune raison sérieuse pour que vous vous y opposiez. ( ).
Je maintiens donc ma demande du 1er septembre : « convoquer à vos frais, après un appel d’offres architecte, une nouvelle AG reprenant tout ce qui n’a pas été fait correctement dans la dernière AG », en consultant le conseil syndical au préalable sur les architectes à introduire dans l’appel d’offres.
Au cas où vous refusiez de rentrer dans cette démarche qui n’est que démocratique et réglementaire, je mettrai en cause la responsabilité du syndic (et non nécessairement du syndicat) que je rends responsable des surcoûts engendrés (par deux fois) pour ne pas avoir respecté la réglementation en vigueur (les jurisprudences sont nombreuses et presque toujours favorables aux copropriétaires).
A nouveau, je suis favorable à ces travaux, mais dès lors qu’ils sont bien organisés et suivis ce qui n’est pas le cas.