Bilan de la gestion 2019 de la copropriété par Oralia Gurtner

Demande de Monsieur & Madame XXX de mettre au vote une mission d’audit général de la copropriété par l’ARC (Association des Responsables de Copropriété)

La gestion de notre copropriété est encore plus préoccupante que l’an dernier. Préoccupante car le syndic et Madame GXXX s’affranchissent régulièrement de la loi ou de notre règlement de copropriété, préoccupante car les dépenses ne sont pas maîtrisées (dépassement du budget en 2019, croissance des charges de 7% entre 2019 et 2018), préoccupante car les travaux ne sont pas réalisés.

1) Situation des travaux d’étanchéité des terrasses et du ravalement :

Constamment, depuis 2016, Madame GXXX, refuse de voter un audit énergétique, pourtant rendu obligatoire par la réglementation ( https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1615 ) et particulièrement utile dans le cadre de travaux comme ceux que nous entreprenons. L’absence d’audit énergétique n’est pour l’instant pas sanctionné mais le sera sans doute à l’avenir (Le Point évoque la possibilité d’introduction d’une réglementation interdisant de louer ou vendre en l’absence d’audit).

Les errements de la copropriété ont été les suivants :

• Choix en et recrutement par Madame GXXX en 2016 d’un architecte en dehors de toute décision d’AG – illégal – (régularisation postérieure à l’AG), architecte pour finir non retenu par l’AG pour l’étude du dossier. Perte sèche : 5000€ environ.
• Choix d’un deuxième architecte par l’AG en 2017, pour une mission d’étude des travaux, aux tarifs totalement hors marché, dont l’étude ne prenait pas bien en compte les aspects thermiques des travaux (matières utilisées inadaptées – polystyrène versus laine de roche notamment-, impossibilité à déterminer les taux de TVA corrects, non recours à des artisans RGE – d’où une possibilité de déduction fiscale limitée…) : Perte sèche : environ 8500€.
• Choix du même architecte par l’AG en 2018, sans aucun appel d’offre ou mise en concurrence – illégal, pour des honoraires de suivi des travaux de 13% HT (totalement hors marché, le marché se situant autour de 8%)…
• Soumission au vote de l’AG d’une clause d’emprunt copropriété (deux fois) qui ne répond pas aux préconisations de la loi Warsman et qui par conséquent expose les copropriétaires à des risques juridiques inutiles.

Après 3 ans d’errements, mal conseillée par son syndic et la présidente de son conseil syndical, notre copropriété a dépensé une petite quinzaine de milliers d’Euros… à pure perte. La concrétisation immédiate de ces projets de travaux (dont certaines lacunes sont déjà évidentes) exposerait la copropriété à devoir faire des travaux additionnels lorsque les audits énergétiques (déjà obligatoires) deviendront contraignants.

Il n’y a pas d’autre chemin que de faire un audit énergétique (dont le coût net de subvention est de l’ordre de 2 à 3000€, soit moins de 1% du montant des travaux envisagés et 5 fois moins de ce que la copropriété a déjà dépensé à pure pertes) et de nommer un architecte sérieux et dont les prix sont dans le marché pour exécuter les travaux en cohérence avec les préconisations relevées dans l’audit. Faute d’emprunter ce chemin, la copropriété s’expose à des surcoûts importants…

 

2) Croissance des charges à des niveaux dépassant même le budget, et problèmes de répartition :

Selon les comptes 2019 portés à ma connaissance, notre copropriété a dépensé en 2019 6,6% de plus qu’en 2018, et dépassé son budget d’environ 2300 € (hors gros travaux). Le conseil syndical prévoit une nouvelle augmentation du budget en 2020 et 2021 tant par rapport à 2019 que par rapport au budget initialement voté, ce qui nous semble inacceptable :

• Dans notre copropriété, les charges sont nettement supérieures à la moyenne parisienne pour un service pire ou identique (notre immeuble est à 75 € / m² / an, 50 € / m² / an hors gardienne et travaux à comparer à une moyenne de 38 € / m² / an à Paris y compris gardienne…).

 

• Depuis 3 ans, nous demandons une mise en concurrence de tous les gros contrats. Le contrat de Gaz (25% des dépenses), en net dépassement par rapport au budget, n’a par exemple jamais été renégocié et le gaz est considérablement plus cher que dans d’autres copropriétés à tarif indexé sur le tarif réglementé. D’autres contrats subissent des hausses inexplicables et supérieures à l’inflation (location des compteurs d’eau, assurances multi risques, entretiens chaudières et ascenseurs…) sans aucune consultation de l’AG. Tout cela en contravention avec la réglementation….

 

• . Les petits travaux ne font jamais l’objet de plusieurs devis… le tout en contravention de notre règlement de copropriété et de la loi. Malgré plusieurs demandes, Madame GXXX n’a jamais souhaité demander au syndic ces renégociations.

En complément, les erreurs et le désordre dans la répartition des charges d’eau et les provisions y afférentes me conduit à avoir des doutes sur la qualité de la comptabilité et la réalité de l’actif financier que le syndic affiche chaque année. Les nombreuses erreurs dans les répartitions de charges identifiées par M. CXXX a ainsi que le grand désordre des prélèvements de charge constituent une alerte additionnelle.

 

3) Non-respect de la réglementation :

Comme mentionné l’an dernier, le syndic a bafoué à plusieurs reprises le droit sur les appels d’offre en copropriété, n’a pas hésité à altérer des PV d’AG post signature et à y écrire des inexactitudes (ce qui pourrait être qualifié de faux en écriture), a prélevé des frais sur travaux dès le vote des travaux sur la base de montants approximatifs, n’a pas introduit dans les convocations aux AG des demandes de résolution pourtant régulièrement formulées… 

En conclusion, nous considérons que le surcoût de la gestion actuelle par rapport à une gestion honnête en bon père de famille est excessif, relève de négligences répétées et d’un défaut de conseil inacceptable de la part du syndic et d’un défaut de contrôle inadmissible de la part de la Présidente du Conseil Syndical. Nous estimons le surcoût de cette gestion à une somme de l’ordre de 45 à 55 000 € soient 6 mois de dépenses habituelles de notre copropriété (architectes gros travaux : 15 000 €, prélèvement malhonnête du syndic sur travaux non réalisés : 8 000 €, absence de négociation des gros contrats : 3 000 € / an minimum sur 4 ans, frais d’avocats inutilement dépensés dans un procès mal géré et d’ailleurs perdu en 2019 : 10 000 €…).

Pour toutes ces raisons, nous soumettons au vote de l’AG la réalisation d’un audit sur la comptabilité et la gestion des exercices 2017 à 2019 de notre copropriété (appels d’offre, adéquation de la répartition des charges, respect du règlement de copropriété, respect de la réglementation…) et proposons d’y consacrer un budget maximum de 3000€ et de nommer une association incontestable pour effecteur cet audit, l’Association des Responsables de Copropriété.